优速礼品网：联合办公“独角兽”优客工场的估值游戏

优速礼品网 2018年终，优客工场（北京）创业投资无限公司（以下简称“优客工场”）管理的约120个结合办公场区改换了门楣，他们把运用了近3年的Logo“URwork”改成了“UCOMMUNE”。

优客工场之前“URwork”的Logo与美国结合办公品牌“WeWork”在外界看来过于类似。优客工场开创人毛大庆3年前创建这家中国境内的结合办公品牌时，也是看到了WeWork在全球开展的时机，这是早年绝大少数中国巨头企业留下的创业痕迹。

优客工场2017年终完成B轮融资后，曾经宣布公司成爲独角兽企业（10亿美元估值初创企业）。往年完成多笔融资及并购后，优客工场对外称公司估值到达了110亿元，相比年终的90亿元估值提升了20亿元。

不过，已有地下的音讯称，一名老股东方案转让所持优客工场的股权，单方协商定价的优客工场估值仅爲60亿元，与公司声称的110亿元融资估值相去甚远。

据《中国运营报》记者从多个途径获取的数据，优客工场2017年全体支出1.67亿元，对应90亿元估值，公司估值与营收比值超越了50倍，简直相当于WeWork的这一比值的2.5倍之多。

一位PE人士通知记者，一级市场估值不只是看支出，还有其他要素，比方支出YOY（增长率）。优客工场2018年支出估计可以到达6亿元左右，增幅较高，“但相比公司业务开展，优客工场募资推进的估值更高”。

另据记者调查理解，成立3年间，优客工场阅历了十几轮不同类型的融资，除了现金投资，也有资产作价入股，另有多笔融资查无实迹，这使得优客工场的融资估值变得混沌模糊。

同时，优客工场2018年谋划兼并了几家中小结合办公企业，以收并购、加盟等形式扩大规模，但新归入管理的结合办公场区选址、规模、质量良莠不齐，优客工局面临空置率管理方面的运营压力。

出租运营情况良莠不齐

在北京市朝阳区光华路阳光100大厦，D座地下1层是优客工场停业最早的结合办公社区，并作爲优客工场在北京的旗舰店。在这8000平方米地下空间里，设置了1300个工位。

阳光100大厦是临近北京CBD区域的中心物业，办公需求旺盛，但优客工场阳光100社区出租率只要87%，爲了吸引租客，场区推出了招租优惠，原价2400元/月的开放式工位，优惠期的价钱是2000元/月。

沿着西大望途径直往南2公里，是优客工场位于外企大厦B座18层的另一个结合办公场区。外企大厦场区只要173个工位，但异样没有坐满，出租率只要75%。

爲了吸引更多的租户入驻，外企大厦场区也提供了租金优惠，原价2000元/月的开放式工位，曾经降至1800元/月，原价2500元/月的独立间工位，如今的价钱只需2250元/月，并且承诺半年或一年一签的租约，续约时不会上浮租金。

优客工场位于海淀区中关村大街的海龙大厦结合办公场区，租下了大厦的3层、8层和11层，全体租赁面积约1万平方米，设置了1000多个工位。由于海龙大厦位于中关村大街上，出租状况则要好得多，根本上曾经满租，只剩下大批工位待租。

异样是位于海淀区中关村区域，方圆大厦的1~3层从前是国美电器商场，如今曾经被改形成优客工场另一个结合办公场区。地上3层物业1.06万平方米租赁面积里，设置了1330个工位，目前曾经出租了1000个工位左右，出租率也只要75%。

位于海淀区四季青路的优客工场社区，冠名“阿里巴巴创新中心”，也是优客工场在北京停业较早的结合办公场区。四季青场区合计租赁面积1万平方米，包括地上3层及地下1层，但只设置了874个工位，由于优客工场把地下1层和地上1层全部出租给了商业业态，只要地上2层、3层作爲结合办公。

优客工场四季青场区的出租率接近95%，目前空置了40个工位左右，因而给予的工位价钱优惠较少，并且租金每年会有一定幅度递增。

与海龙大厦场区相似，出租率高得益于大企业的整租，优客工场四季青场区最大的一家企业租户占用了500多个工位，包括整租了地上3层的全部面积及地上2层的局部工位。

但剩余工位租赁的都是小企业，“30个工位在我们社区曾经算得上大企业了。如今入驻的企业许多只要几个工位。”优客工场四季青场区的一位任务人员引见说。

北京丰台区的方庄，30年前曾被称爲北京的“穷人区”，如今曾经破败。交叉在方庄南路西侧一条芜杂的无名小径与几栋低矮的居民楼之间，坐落了2栋新式7层商务楼。

这2栋新式7层商务楼，冠有一个嘹亮的名字——“中国云谷·方庄电商产业园”，商务楼大局部办公面积由一家企业长租自用办公。

2017年终，其中一栋商务楼的2层办公面积转租给了结合办公企业洪泰创新空间，2017年4月份优客工场所并洪泰创新空间后，这个场区挂上了优客工厂的牌子并由其运营，但由于地位偏远、配套落后，出租和运营状况并不理想，往年初不少企业退租，目前这个场区大局部办公面积空置。

“我们的结合办公社区出租率都是90%左右，次要是由于我们拓展选择直营形式，而非加盟和并购方式，后者在选址、体量、商品的规范上良莠不齐，难以管控，直营形式都有严厉的选址、面积和商品规范。”一家大型结合办公企业的高管通知记者。

隐晦的并购买卖

往年，优客工场除了完成对洪泰创新空间的兼并以外，据记者不完全统计，2018年优客工场至多完成或谋划了对无界空间、Wedo结合创业社、Workingdom、爱特众创atwork几家中小结合办公品牌的兼并、收买，但至多有2笔推高优客工场新一轮估值的并购买卖实践上并未完成交割。

年终，优客工场与洪泰创新空间（北京）创业投资无限公司（即“洪泰创新空间”）完成了全资并购，其称并购后优客工场全体估值到达了90亿元。

实践上，优客工场在2017年4月下旬曾经与洪泰创新空间签署了兼并协议，但不断到2018年终才完成买卖。

所谓的“全资并购”，方式是优客工场吸收兼并了洪泰创新空间，依据目前的工商变卦注销，洪泰创新空间曾经成爲优客工场的全资隶属公司。

优客工场没有披露单方的买卖方式和对价，之前一位投资者向记者泄漏，单方能够以股权置换的方式完成兼并，但记者没有查询到洪泰创新空间原股东在优客工场作爲新晋股东的投资信息。

无界空间的运营主体是协作共创（北京）办公效劳无限公司，优客工场在2018年3月初宣布与无界空间兼并，并进一步将公司估值提升至110亿元。

但其实截至目前优客工场依然仅持有无界空间6.49%的股权，这笔投资是优客工场2016年3月下旬参与了无界空间的A轮融资，这意味着在股权投资层面，优客工场与无界空间并未完成兼并。

优客工场宣布兼并Wedo结合创业社是在2018年3月下旬，但记者查询Wedo结合创业社运营主体深圳市微度联创社科技无限公司的工商备案信息，该公司亦未停止股权变卦，异样意味着与优客工场的兼并没有完成。

高频、多样的估值融资

另据记者不完全统计，自2015年成立以来，以优客工场（北京）创业投资无限公司爲主体，公司至多曾经完成了15次融资，其中2015年发作了4次、2016年4次、2017年4次、2018年3次。

仅在2018年，优客工场对外至多发布了3次融资，辨别发作在往年1月份、2月份和6月份，公司全体估值据称已达110亿元。

记者从地下途径得悉，一名老股东正在谋划转让所持优客工场股权，单方协商的买卖对价以优客工场60亿元估值作爲基准。据记者查询，优客工场的这笔老股转让买卖暂未完成。

“私募市场的估值，与企业最终在地下市场上IPO的估值其实没什麼太大的参考意义。”一位房地产投资基金的管理合伙人通知记者。

优客工场停止的十几次融资中，频率非常密集，但投资方较爲分散，且融资类型多种多样，除了惯例的现金入股，还包括资产入股、合资公司等方式，也有一些曾经发布的投资方，其实并无参股协作痕迹。

优客工场将上述多种方式的融资均视作重获估值的股权融资，除了惯例的天使轮、A轮、B轮、C轮融资外，还有所谓的“战略融资”，对此，优客工场则选择隐晦披露融资信息。

频繁寻求十几次融资后，优客工场股东名单曾经有些“拥堵”。

优客工场在地下可查的工商备案零碎里，囊括了50名自然人与法人股东，持股比例较低且异常分散。

优客工场依然是一家无限责任公司，依据《公司法》的规则，无限责任公司该当由50个以下股东出资设立，优客工场的股东数量实践曾经到达了设立无限责任公司股东数量规则的下限。

持股比例最高的是自然人股东白小红，对优客工场的持股曾经浓缩至29.4%，估计仍是公司实践控制人。除了鸿坤集团、亿润投资董事长赵彬算计持股比例超越10%以外，其他大局部股东持股低于5%、1%。

针对优客工场的高频融资估值，结合办公企业氪空间总裁钟澍在公家社交软件上评价称，“氪空间是直营形式，优客工场的管理面积包括许多加盟、挂牌和换股的场地。从估值角度，氪空间过来的融资均是由现金构成，优客工场停止过多笔资产融资，估值体系并不一样。”

另外，优客工场曾经宣布的几笔融资，记者也无从查实参股方的投资痕迹。优客工场在2017年先后宣布取得了北京爱康集团、景荣控股、昆明KCC城建股份、中景恒基、场景基金等投资方融资，但上述投资方至今与优客工场并无发作投资交集。

优客工场在2018年终前后宣布前海梧桐并购基金领投了公司3亿元C轮融资及追加1.1亿元战略融资，但实践上，记者亦无查询到前海梧桐并购基金及其参股公司对优客工场的股权投资。

2018年6月初，优客工场宣布山东国惠投资无限公司参与了公司数亿元的C+轮融资，但记者查询得悉，优客工场与山东国惠投资无限公司的投资交集仅表现在单方2018年7月上旬新成立了一家合资公司，并无间接参股关系。

广州韵达礼品 针对优客工场的融资、并购、估值等相关成绩，《中国运营报》记者曾经向该公司发函求证核实，但截至发稿，暂未收到回复。